住宅選び情報ナビ tag:eco-run.com,2008:/my-home/8 2006-09-13T12:50:04Z 失敗しないための住宅購入知識、住宅ローン審査の実例、マンション一戸建ての比較、内覧会チェック項目、欠陥住宅対策など Movable Type 3.33-ja 登録免許税（減税措置） tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.424 2006-05-23T14:27:07Z 2006-09-13T12:50:04Z 住宅取得時にかかる税金の登録免許税と軽減措置（減税）について。 ... pon ]]>

■登録免許税とは


まず土地や建物を購入した場合には自分の所有権を明らかにするために必ず登記を行う必要があります。そのほかにも住宅ローンを組むときにも購入物件に担保を設定するために登記を行います。

この登記の時にかかる税金を登録免許税といいます。登記にはいくつか種類があり、登録免許税の課税対象となる登記は所有権の保存、移転登記、住宅ローンを組むときの抵当権設定登記です。

■登録免許税の税額


その年の1月1日に固定資産税課税台帳に記載されている建物、土地の評価額に税率を掛けた金額が登録免許税となります。税率は以下の表参照。

登録免許税軽減措置

一定の条件を満たせば、登録免許税の軽減措置を受けることができます。ただし取得、新築後1年以内に登記を行った場合に限り、建物のみに軽減税額措置が適応されます。
登記内容 登記の種類 登記免許税軽減 登記免許税税率
新築住宅を
購入した		 建物 所有権移転登記 なし 評価額×1％
土地 所有権保存登記 評価額×0.15％ 評価額×0.2％
中古住宅を
購入した		 建物 所有権移転登記 なし 評価額×1％
土地 所有権保存登記 評価額×0.3％ 評価額×1％
住宅ローンを
組んだ		 抵当権設定登記 借入額×0.1％ 借入額×0.4％

以上のように登録免許税の税額は設定されており、軽減措置は一定の条件を満たした上で土地の所有権登記及び住宅ローン借り入れ時の抵当権設定登記の際に適応されます。

■登録免許税軽減措置が受けられる住宅の条件


新築住宅

購入者本人が居住する住宅であること。床面積が登記簿記載で５０㎡以上であること。新築物件であるか取得後１年以内であること。購入住宅所在地の住宅用家屋証明書があること。の４点です。

中古住宅

購入者本人が居住する住宅であること。床面積が登記簿記載で５０㎡以上であること。取得後１年以内であること。建築後住宅として使用されていたこと。築２０年以内であること。購入住宅所在地の既存住宅証明書があること。の５点です。

住宅ローン抵当権登記

上記の条件を満たす新築又は中古住宅を購入するための住宅ローンであること。

軽減措置はフル活用して住宅取得時の出費を抑える


このように知っていれば軽減を受けられる税金の類はじゅうたく購入時以外にも結構あるものです。住宅購入時には多額の出費があるため金銭感覚が麻痺してしまいですが、数千円単位でも帰ってくる税金などはキチンと申請しておきましょう。
]]> 印紙税（契約内容別の金額） tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.423 2006-05-22T00:09:00Z 2006-09-13T12:50:04Z 住宅取得時にかかる税金の印紙税についてと契約の種類・金額別にかかる印紙代について... pon 住宅取得時にかかる税金の印紙税についてと契約の種類・金額別にかかる印紙代について。

■印紙税とは


3万円以上の契約書や領収書などを作成する時にかかる国の税金で、契約書に必要金額分の収入印紙を購入して貼り付け、割り印することによって納税する税金です。

■住宅購入時にかかる印紙税


なぜ住宅購入時にかかる税金かといいますと、まず土地と建物を購入する時の売買契約書、後は注文住宅の時には建物を建築する時の工事請負契約書、住宅ローンを借りる時のローン契約書などの書類にそれぞれ印紙税が必要です。

実はこの印紙税という税金は少し理不尽なところがあります。売買契約書は通常の場合、買主、売主でそれぞれ1通作成して保管することになっていますがあわせて2通なので印紙も2通分必要になります。

他にも住宅ローンなどを複数組み合わせて利用する場合などにはローンごとにローン契約書を作成するのでそれぞれに印紙税がかかるため印紙を購入しなければなりません。

■住宅購入時印紙税がかからない書類


質権や抵当権設定の契約書類、賃貸契約書、使用契約書など。委託、委任状なども印紙は不要です。大体印紙が必要な書類に関しては印紙の説明があるはずです。

印紙を貼らないとどうなる？

印紙税は国で定められている税金ですので調査を受けた際に印紙が貼られていないことが判明しますと本来印紙税として支払う金額の三倍の過怠税を課せられます。

印紙を貼っていないことに後から気が付いた場合はそのままにせず申し出れば1.1倍の過怠税ですみます。また印紙を貼っていないからといって法的に契約書の効力が無くなるなどの影響はありません。

■契約の金額・種類による印紙税額について

契約金額 売買契約書 ローン契約書 工事請負契約書
100万～200万以下 2000円 2000円 400円
200万～300万以下 2000円 2000円 1000円
300万～500万以下 2000円 2000円 2000円
500万～1000万以下 1万円 1万円 1万円
1000万～5000万以下 1.5万円 2万円 1.5万円
5000万～1億以下 4.5万円 6万円 4.5万円
1億～5億以下 8万円 10万円 8万円
金額なし 200円 200円 200円

以上のように契約の金額と種類によって印紙税額は定められています。住宅購入時には一般的な物件であれば1000万～5000万以下の売買契約書/ローン契約書/工事請負契約書が多いかと思います。

それぞれに印紙が必要になりますので売買契約書2通、ローン契約書1通、注文住宅で工事請負契約書が必要になった場合には印紙税だけで6.5万円もかかる計算になります。

このため上でも説明したように住宅ローンを複数利用する時はさらに住宅ローンの数だけ印紙が必要となるため複数組み合わせの住宅ローンを検討している場合はそれをふまえて自分にメリットがあるような組み方になっているかよく検討する必要があります。
]]> 住宅ローン審査基準に追記 tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.412 2006-05-13T14:11:57Z 2006-09-13T12:50:04Z 住宅ローン審査基準の実例についていくつか詳細部分を加筆しました。... pon 住宅ローン審査基準の実例についていくつか詳細部分を加筆しました。]]> 不動産取得税について tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.293 2006-02-24T16:00:57Z 2006-09-13T12:50:03Z 住宅取得でかかってくる税金、不動産取得税の条件、税率について... pon ]]> 住宅取得時には建物のお金、土地のお金以外にも様々な税金がかかってきます。このページでは住宅取得時にかかる３つの税金、不動産取得税、印紙税、登録免許税のうちの不動産取得税について解説させていただきます。

■不動産取得税とは


土地や建物を購入したとき、又は住宅の増改築などでもかかってくる地方税が不動産取得税で、住宅の種類はマンション、一戸建て、新築、中古を問わずかかってくる税金です。

■不動産取得税の税率、税額について


税額は建物、土地それぞれの固定資産税評価額にそれぞれ課税され、その税率は従来であれば4％の課税でしたが平成18年度の3月31日までに取得した建物や土地に関しては3％の軽減措置があります。

■不動産取得税の減税措置（条件）


1,新築住宅の不動産取得税

新築住宅の場合
建物 減税条件 床面積50㎡以上240㎡以下
減税措置 固定資産税評価額から1200万円控除
土地 減税条件 ・土地を取得後3年以内に新築住宅を建てる
・土地付きの新築住宅を建設後1年以内に取得する
・建物新築後1年以内にその土地を取得する
・土地取得後1年以内にその土地上の新築住宅を取得する
減税措置 固定資産評価額×1/2×3％の額から以下の多い方を控除する形になります。

・45,000円
・土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の総床面積×3％

※減税に関する補足

建物に関しては床面積50㎡以上240㎡以下という条件付で固定資産税評価額から1200万円控除されます。よって1200万円以下の場合は控除相殺となります。

2,中古住宅の不動産取得税の場合

中古住宅の場合
建物 減税条件 ・床面積50㎡以上240㎡以下
・築20年以内。鉄筋などの耐火構造に関しては25年以内
・購入者は自宅用として使用すること
・居住用として使用されていた物件であること
減税措置 建築時期に応じて固定資産税評価額から350万～1200万円が控除される。
土地 減税条件 ・土地付きの住宅を取得する
・建物購入後1年以内にその土地を取得する
・土地取得後1年以内にその土地上の住宅を取得する
減税措置 固定資産評価額×1/2×3％の額から以下の多い方を控除する形になります。

・45,000円
・土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の総床面積×3％

■不動産取得税の注意点


不動産取得税の軽減、減税措置は住宅、土地の購入者自ら申請しなければ減税を受けられません。

各都道府県の税務署に不動産取得申告書を提出するのですが都道府県によって提出期限が大きく異なりますので申告忘れのないようにしておきましょう。
]]> 一戸建ての広告チェックポイント tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.291 2006-02-21T13:13:28Z 2006-09-13T12:50:03Z 一戸建て、建売住宅の広告、カタログで見抜く欠陥住宅対策について。... pon ]]> 欠陥住宅を回避するためには一つや二つの情報だけでは困難です。何が真実なのかわからないこんな時代なので広告やカタログでも判断できる欠陥住宅や怪しい物件、悪質な業者に引っかからないための知識は必要だと思います。

何より広告で欠陥住宅や疑いのある物件が見抜ければ貴重な時間のロスも防げますし、悪質な不動産屋から付きまとわれるリスクも少なくなります。

■欠陥住宅対策の一戸建て住宅の広告、パンフレットの見方


広告のチェック項目と解説です

1,所在地

当然ながら記載されていないとおかしいですよね。一戸建ての場合番地まで入っているといいです。ただし大規模開発地の場合であると代表的な地番になることもあるが、それはＯＫ．書いていないのは問題外です。

2,交通

主に駅までの所要時間などについてなんですが、信号待ちや坂道の時間は考慮されていません。歩く速度の時間計算の違いもありますので実際は自分の足で歩いて信頼性を調べるしかないのが現状。

よくあるトラブルが長い信号や踏切の時間が入っていないというケース。

3,用途地域

住居系・商業系・工業系に分けられており、この地域によって周りに土地が空いていても将来どのような建物が立つ可能性があるか予測できます。

また土地が空いていなくても取り壊された建物が用途地域によっては自動車の整備工場になったりビルの駐車場が出来たりなんてこともあるので要注意です。一戸建ての大規模開発は第一種低層住宅地が多いので心配は少ないですが１～５戸の小規模開発などの場合は要確認です！

4,戸数、開発の規模

容積率・建ぺい率・戸数など開発の規模はどのくらいか１～５戸程度の小規模開発なのか１００戸以上の示す情報が出ていたほうがいいです。マンションの場合は完成する前に予定図などで広告が出る場合が一般的なので出来るだけ具体的な数字が出ていたほうが計画性の高さが伺えます。

5,住宅工法・構造

何のことやら・・・と気にしないと後で痛い目を見る可能性がありますよ！一戸建ての主流工法は現在木造在来工法と２×４工法です。２×４工法の方が耐火耐震に優れていますが、ボックス構造で壁によって建物を支えているのでリフォームで間取り変更とかは難しくなります。

6,販売価格

最多価格帯、最低価格、最高価格、どれも広告に載る可能性がありますが最低価格の広告物件のといわれる物件につられて悪い買い物だけはしないように注意しましょう。最低価格の物件だけで他の価格帯を一切表示していない広告には注意です！

さらに一戸建てはどこまでが含まれた価格なのかでかかる費用の合計が百万単位で違ってきますので網戸、カーテンレール、照明などマンションでは付いていて当たり前のものも確認する必要があります。書いてあればベストです。

7,建築確認番号

こちらも記載されているか確認しましょう。この番号がないと建てられないはずなので、必ず記載されているはずです。一戸建ての小規模売りにはとくにこの番号があるか確認しておきましょう。

8,売主

代理・仲介の場合もあり。国土交通大臣免許や建設大臣免許の番号が記載されているか。心配なら業者名簿で過去の実績や行政処分があったかなども閲覧できます。

また建売の仲介の場合は最初の売主が売れなかったがための委託がほとんどなのでそれなりの理由があるはずです。仲介手数料も高いので出来るだけ売主、施工主の直売物件をお勧めいたします。

9,加盟協会

不動産公正取引協会などの協会に加盟している場合は加盟協会に直接偽りがないか確認してみるのも手だと思います。つまりこんな不動産会社は加盟していますか信頼できますか？とストレートに聞いてみるといいでしょう。一戸建てでもこちらは大切ですね。

10,手付金保全機関

万が一手付金を払い戻してもらうときに役に立ちます。手付金払い戻しの条件は個々に確認しないといけません。

11,広告の有効期限

イコール価格の有効期限という意味もあるようです。広告表示期間内は不当な値上げ等は一切出来ないのが原則なので表示されていた方がいい項目になります。

12,住宅金融公庫

利用可能な物件はそれ自体が安全とされるステータスでしたが（物件に金融公庫の審査が入るため）平成18年の3月で代わりの金融機関が発足して現在の体制は廃止の予定です。それまでの間は安心のステータスです。

13,土地の権利形態

普通は所有権となりますが、中には定期借地権と記されたものもあります。定期借地権は基本的に５０年期間限定の借地になります。５０年後にいかなる場合も一度土地の所有者に返還しなければなりません。

家を壊して土地を返すということです。納得の上で購入を検討してください。要チェック、要記載項目です。

■誇大広告について


不動産の物件広告は、最高！完璧！等の表現を使用してはいけないことになっています。もし内覧会などにいこうという場合はこのような広告を出しているところは要注意です。騒音や臭いなどの公害については記載しなくてもいいようなので（悪いことは書かないのは当然？）その辺も注意しましょう。


※以上の情報は記載されていた方が好ましいという情報も入ってますので書いていなければ絶対だめというものではありません。知りたい場合は不動産屋に聞いてみるのが確実です。（書いていなければダメなものもあります。解説の内容で判断の方をお願いいたします）

　その電話での対応、担当者の知識でも、その会社がどれほどのものなのか測る物差しになります。
]]> マンションの広告チェックポイント tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.290 2006-02-21T12:36:49Z 2006-09-13T12:50:03Z マンションの広告、カタログで見抜く欠陥住宅対策について。... pon ]]> 欠陥住宅を回避するためには一つや二つの情報だけでは困難です。何が真実なのかわからないこんな時代なので広告やカタログでも判断できる欠陥住宅や怪しい物件、悪質な業者に引っかからないための知識は必要だと思います。

何より広告で欠陥住宅や疑いのある物件が見抜ければ貴重な時間のロスも防げますし、悪質な不動産屋から付きまとわれるリスクも少なくなります。

■欠陥住宅対策のマンション広告カタログの見方


1,所在地

当然ながら記載されていないとおかしいですよね。マンションの場合大規模開発であると代表的な地番になることもありますが、それはＯＫ。

2,交通

主に駅までの所要時間などについてなんですが、信号待ちや坂道の時間は考慮されていません。歩く速度の時間計算の違いもありますので実際は自分の足で歩いて信頼性を調べるしかないのが現状。よくあるトラブルが長い信号や踏切の時間が入っていないというケース。

3,用途地域

住居系・商業系・工業系に分けられており、この地域によって周りに土地が空いていても将来どのような建物が立つ可能性があるか予測できます。

また土地が空いていなくても取り壊された建物が用途地域によっては自動車の整備工場になったりビルの駐車場が出来たりなんてこともあるので要注意です。マンションの場合は特に混在した地域に建てられやすいので十分検討してください。

4,マンションの規模

容積率・建ぺい率・戸数などマンションがどのくらいの規模なのかを示す情報が出ていたほうがいいです。

マンションの場合は完成する前に予定図などで広告が出る場合が一般的なので出来るだけ具体的な数字が出ていたほうが計画性の高さが伺えます。

5,管理費・積み立て修繕費

未定というところも結構見かけるのですがこれじゃあプランニングも何もありません。なぜこういう広告を出すのかというといち早く完売に向けて動きたいからなんでしょうが、よっぽど気に入った物件以外は完成予定が迫ってきてからある程度この費用が出てからにしましょう。

最初が安すぎる場合は上がっていく額が大きかったりするので要確認！マンションの欠点編で書きましたが管理費・修繕費は値上がりします。書いてない、完成予定が迫っているのに未定は問題外です。

6,分譲後の権利状態

マンションに関しては共有部分などの問題がありますので記載されているかだけは確認しましょう。土地の共有部分が借地の場合もあります。

7,建築確認番号

こちらも記載されているか確認しましょう。この番号がないと建てられないはずなので、必ず記載されているはずです。違法建築のビッグプロジェクト物件を買わないようにしてください。

8,売主

代理・仲介の場合もあり。国土交通大臣免許や建設大臣免許の番号が記載されているか。心配なら業者名簿で過去の実績や行政処分があったかなども閲覧できます。

9,加盟協会

不動産公正取引協会などの協会に加盟している場合は加盟協会に直接偽りがないか確認してみるのも手だと思います。つまりこんな不動産会社は加盟していますか信頼できますか？とストレートに聞いてみるといいでしょう。

10,手付金保全機関

万が一手付金を払い戻してもらうときに役に立ちます。手付金払い戻しの条件は個々に確認しないといけません。

11,管理形態

マンションの生命線です。どのような管理形態なのか、どのような管理会社が請け負っているのか明記されていることが好ましいです。

12,住宅金融公庫

利用可能な物件はそれ自体が安全とされるステータスでしたが（物件に金融公庫の審査が入るため）平成18年の3月で代わりの金融機関が発足して現在の体制は廃止の予定です。それまでの間は安心のステータスです。

■誇大広告について


不動産の物件広告は、最高！完璧！等の表現を使用してはいけないことになっています。もし内覧会などにいこうという場合はこのような広告を出しているところは要注意です。

騒音や臭いなどの公害については記載しなくてもいいようなので（悪いことは書かないのは当然？）その辺も注意しましょう。

※以上の情報は記載されていた方が好ましいという情報も入ってますので書いていなければ絶対だめというものではありません。知りたい場合は不動産屋に聞いてみるのが確実です。（書いていなければダメなものもあります。解説の内容で判断の方をお願いいたします）

その電話での対応、担当者の知識でも、その会社がどれほどのものなのか測る物差しになります。
]]> 提携住宅ローンについて tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.286 2006-02-20T14:32:23Z 2006-09-13T12:50:03Z 不動産屋と銀行の提携住宅ローンのメリットとデメリットについて... pon ]]> ■提携住宅ローンとは
不動産屋と銀行の提携住宅ローンは住宅ローン審査に通りやすくして容易に住宅購入できるような促販効果を狙っています。

住宅ローン審査に通りすい理由は不動産屋が得意先の銀行と提携することで特約を設けた金利優遇制度を適用して初期の支払額を抑えているからですが、必ずしも消費者が得をするようなものではないことを知っておきましょう。

しかしながら、住宅ローン審査の通りやすさ、初期金利の安さをうまく利用してやれば損はしないことも確かなのでそのメリット、デメリットを知った上で利用することをオススメします。

■不動産屋の提携住宅ローンのメリット


不動産屋の提携の住宅ローンの最大のメリットは住宅ローン審査に通りやすいということです。これは単純に審査が甘いというだけではなく大抵このような住宅ローンは超低金利の短期固定金利で提供されているため毎月返済額がローンを組んだ当初はかなり少なくなるためです。

これによって住宅ローン審査基準の月々返済額が平均月収に対してどのくらいの割合になるかという基準をクリアしやすくなるということです。

このメリットを最大限に生かすためには余裕のある月々の返済額を組んで貯金に専念して、ローン更新時期に繰り上げ返済することで元金を少しでも減らすことが大切です。

■不動産屋の提携住宅ローンのデメリット


住宅ローン審査に通りやすく簡単にマイホームを購入できてしまった錯覚に陥りがちですが、2006年現在の金利は上昇の傾向を見せているもののまだまだ低水準で移行しています。

このような低金利時代に超低金利、短期固定の住宅ローンを組んでしまっている場合はローンの更新時期には同じ金利で更新できると思ってはいけません。

提携住宅ローンで特約を受けているような場合は更新時期に確実に金利が上がり毎月返済額も当然のように増額になります。このような事態は最初から想定してローンを組まなければいけません。

以上のような理由から提携ローンは更新時期の金利、返済額の増加の懸念が最大のデメリットと言えます。

■不動産屋の提携住宅ローンを計画的に利用するには


上で挙げたメリット、デメリットを考えれば見えてくると思いますが、経済的に何とか払っていけるギリギリの状態で提携住宅ローンを組むことは危険です。

理由は金利が上がったときに毎月返済額の増額に経済的な負担で家計が崩壊しかねないためです。

うまく利用するには毎月貯金ができる余裕がある、ローン更新時期までに収入が増える予定がある（共働き）、又は支出が減る予定があることが必要です。

審査に通りやすくローンを組みやすいだけに、不動産屋の「アパートの家賃と同じ金額で」の殺し文句に負けて安易に購入の決意をせず、繰り上げ返済の計画や金利更新時の毎月返済額の増額を考慮したうえで利用すれば問題はありませんし有効な手段であると思います。
]]> 元利均等返済について tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.285 2006-02-20T03:02:03Z 2006-09-13T12:50:03Z 住宅ローンの返済方法の元利均等返済の概要、メリット、デメリットについて。... pon ]]> 住宅ローンの返済方法には金融機関が用意しているかしていないかにもよりますが、元利金等返済と元金均等返済の2種類があります。

このページでは元利均等返済の概要とメリット、デメリットを書かせていただきます。

■元利均等返済とは


まず住宅ローンを返済するに当たって融資額である元金を返済するという意識が高いかと思いますが、実際に35年のフルローンで住宅購入した場合の返済予定表で計算してみるとかなりの金額が利子になっています。

特に一般的に銀行の住宅ローンなどで利用される返済方法は今から書かせていただきます「元利均等返済」と呼ばれる返済方法で月々の返済額を一定にして、金利と元金を定額の毎月返済額の中で割り振ってローン返済を行います。

そのため元利金等返済は返済開始初期に元金よりも利子の返済割合が多く一向に元金が減っていかない返済方法なのです。

例えば返済開始初期には月々10万円の返済をしていたとして4万円が利子6万円が元金といったように10万円ずつ返済していても実際には6万円ずつしか元金は減少していないという状態なのです。

■元利均等返済メリット


1,融資額・住宅ローン審査に有利

住宅金融公庫やフラット35などの公庫融資がからむときの住宅ローン審査基準の中に「月々の返済額の5倍の平均月収があること」という目安があります。

元利均等返済の場合は毎月の返済額が一定なので返済開始時の支払額が多い元金均等返済よりも融資限度額が多く、住宅ローン審査にも通りやすくなります。

2,返済計画が安定

元金均等返済の場合は返済開始時の毎月支払い額が大きくなり後々下がっていくという返済計画になってしまい、引越しや頭金、諸費用で経済的に一番圧迫される時期に支払いが多くなるということになり若干のリスクを感じます。

しかし元利金等返済であれば毎月の支払額が変化することは無くローンを組んだ当初の毎月返済額の計画ですので当初の計画が無謀でなければ貯金の余裕もできますし安定しています。

■元利均等返済のデメリット


1,総支払額の増加

利子が高くても低くても毎月の返済額は変化しませんので元金の残りが多い支払い開始時には返済額のほとんどが利子という状態で一向に融資元金が減っていかない状態です。

さらに変動金利型で住宅ローンを組んでいるときは利子の見直しで金利が上昇すればさらに利子の返済割合が多くなり総支払額が融資金額を超えてしまうことさえあります。これは最大のデメリットといえます。

■元利均等返済のまとめ


メリット、デメリットを書かせていただきましたが特に気になったのは、やはりデメリットの金利によって総支払額が融資額を上回ってしまうリスクを秘めているという点でしょう。

しかしながら融資金額を減らすためにできるだけ頭金を多く入れる、計画的に貯金して繰上げ返済を早期に行うなどでいくらでも対策はできます。

この対策というのも月々の返済額が一定にでき、初期の負担が少ない元利均等返済だからこそできる対策です。初期支払額が多い元金均等返済であれば経済的にかなり余裕が無いとできないかと思います。

よって貯金、繰上げ返済を計画的に行えるならば総支払額が多くなってしまいがちな元利金等返済もメリットは多く、その計画も立てやすいと言えます。
]]> 元金均等返済について tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.284 2006-02-19T15:11:35Z 2006-09-13T12:50:03Z 住宅ローンの返済方法、元金均等返済の概要、メリット、デメリットについて。... pon ]]> 住宅ローンの返済方法には金融機関が用意しているかしていないかにもよりますが、元金均等返済と元利均等返済の2種類があります。

このページでは元金均等返済の概要とメリット、デメリットを書かせていただきます。

■元金均等返済


まず住宅ローンを返済するに当たって融資額である元金を返済するという意識が高いかと思いますが、実際に35年のフルローンで住宅購入した場合の返済予定表で計算してみるとかなりの金額が利子になっています。

例えば借り入れ金額3000万円、フラット35（全期間固定金利）の金利を3.2%で住宅ローンを組んだときの総返済額はなんと約5000万円になります。

3000万借りて5000万の返済です。信じられないでしょうが、つまり約4割の2000万は利子を支払うということになります。

そこで返済計画に余裕がある方に知っておいてほしいのが元金均等返済です。元金均等返済とは毎月の元金返済金額を一定にして、そのときの借り入れ金額に対する利子を上乗せして返済する方法です。

■元金均等返済メリット


総返済支払額が少ない

元金が減るのが早いため利子の目減りが早く返済総額が少なくて済むことが最大のメリットです。また元金が減ってくると共に金利も少なくなってくるのでしだいに月々の返済額が少なくなります。

■元金均等返済のデメリット


返済計画が立てにくい

そのときの借入金に対する利子を毎月返済額の元金に乗せるわけですから住宅ローンを組んだ最初の返済額がかなり多くなるため、かなり収入に余裕がないと返済計画を立てることが困難です。

住宅ローン審査、融資に不利

また住宅ローン審査時に月収と毎月の返済額のパーセンテージで融資限度を定めている金融機関がほとんどなので返済開始時に毎月返済額が多くなる元金均等返済では月収が多くないと融資可能限度額が極端に少なくなります。

■元金均等返済についてのまとめ　


元金均等返済は金利の目減りが早いため上で挙げた例の借入金3000万、固定金利35年の3,2％の元利均等返済と比較すると約300万円返済額が少なくなります。

300万円と言えばちょっといい車が新車で買えてしまうほどの金額です。

ですから月々の返済計画に余裕があるならば是非とも住宅ローンの返済は元金均等返済を利用していただきたい！と言いたいところですが、私の考えではいまいち実用性にかけるかな？といった印象。

なぜなら資金に余裕があるならば月々の返済計画が立ちやすい元利金等返済を選択して繰上げ返済のために貯金をした方がリスクも少ないと思うからです。

結局繰り上げ返済を計画的に行い住宅ローン完済を早くすればあえて初期負担の大きい元金均等返済を選ぶことは無いかと思います。

ちなみに我が家の住宅ローンは元利均等返済で組んでいます。
]]> 変動金利のメリット、デメリット tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.283 2006-02-18T14:03:33Z 2006-09-13T12:50:03Z 変動金利型で住宅ローンを組むときのメリット、デメリットと有効な利用方法。... pon 変動金利型で住宅ローンを組むときのメリット、デメリットと有効な利用方法。

■住宅ローン金利について


住宅ローンを組むに当たってまず金利のタイプを検討することが最も重要です。大抵の方が住宅購入＝住宅ローンを組むことなので予備知識を持っておくと数百万単位で返済が楽になるかもしれません。

このページではその中でも変動金利型について書かせていただきます。

■変動金利について


1,変動金利のメリット

変動金利では住宅ローンの毎月の返済額がとりあえず5年間は変化しないため5年間の返済計画は安定して立てられます。

また年に2回金利の見直しが行われ金融情勢の変化によって金利が下がったときは毎月の返済額は変化しませんが、下がった金利分だけ元金分の返済額が減少します。

仮に金利が爆発的に上昇しても5年更新時の毎月返済額の上昇分は最大でも1,25倍が上限になっており、金利上昇による直撃は若干緩和されるように配慮されています。

2,変動金利型のデメリット

金利が低い時期に住宅購入して返済計画を立てると5年更新時に金利が上昇している可能性が高く、最大で毎月返済額が1.25倍となる。

これは仮に月々10万円の返済をしていた場合に更新後には12万5千円に跳ね上がるということです。

また月に二回の金利見直し時に金利が上昇修正された場合5年間は毎月返済額が変化しないという決まりなので毎月返済額は変化しませんが、その分元金返済分が減少し金利返済分の割合が多くなり返しても返しても元金がナカナカ減っていかないということになります。

■変動金利型の有効な利用法


1,変動金利型は金利が高い時期には有効

表題どおりなんですが変動金利型のデメリットの大半は金利が低い時期に組むから発生する問題なので金利が比較的高く推移している時期に組むのなら大きなデメリットは避けられるといえます。

変動金利のメリットは金利の変動に敏感なところなので下がる場合にも反応して負担を低減してくれます。よって金利が高く今からは下がっていく傾向なのかな？というときに変動金利型で住宅ローンを組めばかなりの恩恵をあずかれるのではないでしょうか。

2,短期返済計画であれば変動金利型も有効

住宅ローン金利が低金利で推移しており今から金利は上昇傾向というときでも住宅ローンの短期返済計画があれば変動金利型のローンを組んでしまっても問題ないと思います。

と言ってもこの場合は得をするということではなく、短期返済であれば金利上昇による返済額の増額のリスクも少なくなるという意味です。

また住宅ローン金利が低金利で推移しているときの短期返済計画であれば短期固定金利型のほうが変動金利がより有利かもしれませんのでよく検討して決断してください。
]]> 固定金利のメリット、デメリット tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.282 2006-02-16T16:10:55Z 2006-09-13T12:50:03Z 固定金利型で住宅ローンを組むときのメリット、デメリットと注意点について。... pon ]]>

■住宅ローン金利について


住宅ローンを組むに当たってまず金利のタイプを検討することが最も重要です。大抵の方が住宅購入＝住宅ローンを組むことなので予備知識を持っておくと数百万単位で返済が楽になるかもしれません。

このページではその中でも固定金利について書かせていただきます。

■固定金利について


1,固定金利のメリット

固定金利は住宅ローン返済中に金融情勢の変化によって仮に金利が上昇しても返済金額が変化しないため安定した返済計画が立てられることが最大の利点といえます。

2,固定金利のデメリット

メリットは安定していることですが固定金利のデメリットはその安定こそがデメリットとなります。つまり金利の高い時期に住宅ローンを組むと、金利が下がっても契約時の高い金利のまま住宅ローンを返済しなければならないということになります。

固定ということもあって変動金利型などに比べると若干金利が高い。（とはいえ短期固定などでは超低金利で住宅ローンを組めます）

■固定金利の種類


1,フラット35

読んで字のごとく35年固定金利の住宅ローンで、住宅金融公庫の公庫融資が廃止されるに当たって公庫と民間金融が提携して誕生したのがフラット35です。

住宅ローン完済までの固定金利を目的としており返済計画の立てやすさ、安定度はトップレベルの住宅ローンで金利も固定金利にしては低いので是非とも利用したいところですがローン審査はそれなりに厳しくなっています。

詳しくは住宅ローンフラット35についてを参考にして下さい。

2,固定金利選択型

金利の固定期間を選べるタイプの固定金利型で短期であればあるほど低金利でローンを組むことが可能です。

不動産屋の銀行提携ローンは最初の金利を低く設定して購入しやすく見せるために短期固定金利であることが多いのですが金利更新時期に金利のタイプを再選択するのですがその時に金利が上昇していると高い金利を組まざるを得ないという欠点を持っているため返済計画としては立てにくい金利タイプの住宅ローンです。

ただし収入が増える予定がある（共働きを始める）という方で現在の賃貸に払うお金を少しでもマイホームのローンに当てたいという方にはローン審査が通りやすくオススメの金利形態といえます。

選択期間は1～10年が一般的で固定期間が長いほど金利の設定が高くなっています。

■固定金利についてのまとめ


返済計画が立てやすいというのが最大のメリットである固定金利型の住宅ローンですが、短期固定金利選択型には要注意です。1～3年の超短期で組んだ場合は最初は金利が安いため月々の返済は楽かもしれませんが金利が上昇すれば月々の返済も多くなるというリスクを忘れてはいけません。

不動産屋が短期固定金利で返済計画を提案してくるのは言わずと知れていると思いますが、購入してもらいやすくするためなのでしっかりと知識を持って話を聞きましょう。

返済計画のシュミレーションはあくまで金利が変わらなかった場合のシュミレーションですので、ずっと変わらないと思っていてはいけません。

特にここ数年は超低金利であったため住宅ローンを組みやすく購入しやすかったのですが、最近になって金利が急激に上がる傾向にあります。

短期固定金利を選択するときは金利が上昇したときに月々の住宅ローンを返済できるか考えて、納得した上で決めましょう。

結論から言わせていただきますと金利上昇傾向にある現在は、まだ低い位置で金利が推移しているうちに長期固定金利、できればフラット35で住宅ローンを組めればいうことはありません。
]]> 住宅性能表示制度について tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.229 2006-01-11T06:28:48Z 2006-09-13T12:50:02Z 欠陥住宅を回避する目安の一つにもなる住宅性能表示制度のメリットなどについて。 ... pon ]]> 最近の住宅にはマンション、一戸建て問わず住宅性能表示という制度が適応されており明記されているところも多くなった。そこで住宅性能表示制度とは住宅のどのような性能を明らかにしているのかを管理人が独自に整理してみました。

■9つの住宅性能表示


1、音環境

壁や床の衝撃や音の透過性に対する性能表示で等級によってあらわされます。住宅性能表示制度においてマンションを選ぶときには特に重要なのではないでしょうか。

2、構造の強度

構造躯体の強度で、主に耐震性に関連があり、住宅性能表示の中で私が一戸建て購入の際にもっとも重視しました。等級表示で等級が高いと地震、火災保険の割引の制度等も適応されます。

3、温熱環境

省エネルギー対策がどれだけ施されているかです。外壁などの断熱性能や二重天井、二重サッシなどもこの性能に影響します。等級によって表示されます。

4、光、視環境

室内の窓の開口率％で表示されます。主に採光性に関連してくるので％が大きいほど明るい家となります。また風通し（通気性など）にも関わってきます。

5、空気環境

シックハウス症候群の原因となるホルムアルデヒドの低減対策がとられているか、24時間換気システムが付いているかなどアレルギーを持つ人にとって非常に重要な項目です。「低ホルムアルデヒド」「24時間換気システム付き」など具体的な表示があります。

6、火災時の安全性

外壁や構造の耐火性能です。火災保険やローンを組むときに優遇される場合もありますのでチェックした方が良い項目です。等級によって表されます。

7、耐劣化性

その住宅に使用されている建材や構造躯体の劣化に対する対策がどの程度行われているかの性能表示です。等級によってあらわされます。

8、高齢者対策

階段や風呂場の手すりやバリアフリーになっているかなどが性能表示に影響します。永年住むマイホームなら是非頭に入れておきたい項目です。等級によって表示されます。

9、維持管理コスト

住宅メーカーに聞いたところ下水配管などの管理のしやすさなどがこの性能表示に当たるようです。中には基礎の一部を壊さなければ配管の交換が困難な作りの欠陥住宅もあるようなので要注意です。等級によって表示。

■住宅性能表示制度のメリット


上記に挙げたように住宅性能表示によってどのような性能を持った住宅なのかがひと目でわかるようになり購入者は住宅選びにおいて非常に楽になりました。

住宅性能表示は住宅メーカー独自の制度ではないのでどの住宅メーカーの家を見に行ったとしても性能の等級などの基準は同じになっているので住宅性能の比較が格段に楽になったということです。

またローン融資や保険料の割引等も適用されるため経済的にも屋さ真のが住宅性能表示の大きなメリットの一つです。
]]> マンションをタイプ別で購入検討 tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.224 2006-01-08T15:50:07Z 2006-09-13T12:50:02Z マンションの規模、形状、特殊付加価値などを含めて購入検討する場合についてです。... pon マンションの規模、形状、特殊付加価値などを含めて購入検討する場合についてです。

■マンションを規模で選ぶ


小規模マンション

単体開発で7階建て程度、戸数も約50くらいのマンション。一口に小規模といっても様々ですが戸数が少ないだけに共有部分の設備が整っていると管理費及び積み立て修繕費が高い傾向にあるのが難点です。

ただし単体開発ということで立地面で大きな土地を必要としないため利便性の良い場所に建つことが多く人気も高い。

中規模マンション

10階以上、又は横長型の比較的大規模単体と同一共有地の小規模集合型が中規模マンションにあたる。戸数も相当数あるので比較的管理費も積み立て修繕費も低価格で安定する傾向にあり共有部分の設備もいいものが望めるもっとも価格的には購入しやすいマンションといえます。

しかしながら規模が大きいがゆえに土地的な制約を受けやすく利便性の面では劣る傾向にあります。

大規模マンション

大規模マンションには超高層、タワーマンションや～タウンと付くような大規模集合マンションの2つに分類できます。超高層、タワーマンションはブランド的な要素もあってかなり高価格で設備や構造体にもお金がかかっているため戸数が多くても管理費などはかなりの高価格です。

一方～タウンと付くような都市開発などがこれにあたりますが設備などは思いのほか整っていたりしますが、ほぼ例外なく郊外にあるので車が無くては話にならないような土地の場合もあるようです。つまり利便性には劣ります。

■マンションを形状で選ぶ


直列型マンション

もっとも一般的なマンションで建設費用も安く、シンプルで当たり障りが無いためもっとも供給されているマンションの中で多いと思います。当然これに伴って価格も低価格に抑えられています。

角部屋は日当たりもよく人気があり値段も高くなり、中間の住居は音や風通し、日当たりは劣るが低価格といった価格設定になっています。

Ｌ字型マンション

戸数と敷地の関係でＬ字になってしまったといっても言っていいでしょう。部屋の向きによって生活に大きな影響を与える日当たりの問題がありますので、このタイプのマンションは日当たりに気をつけて購入検討しましょう。

日当たりは気にしないというライフスタイルの方はかえって低価格で求められるというメリットも存在する狙い目なマンションであったり模します。

階段型マンション

傾斜に合わせる為に階段型にしているマンションとテラスを設定するためにあえて階段型にしているマンションがありますがいずれにしても建設費も高額になってしまいますし、専有地も大きくなりますので販売価格は高額になってしまいがちです。

しかしながら比較的階数の高い位置でのマンションテラスは価格以上に価値があります。日当たりに困ることなど無く干し放題です。（周辺に高層ビルが無ければ）

■マンションの種類の流行


オール電化マンション
最近普及し始めまだまだ戸数は少ないガスを使用しない電化マンション。

デザイナーズマンション
有名な建築家などが手がけた斬新なデザインや間取りが魅力のマンション。

超高層、タワーマンション
都市部に乱立し始めた高価なブランドマンション。資産運用としても価値があり。

以上はリンク先を参考にして下さい。それぞれの設備や概要、メリット、デメリットなどを詳細に記載させていただきました。
]]> 住宅ローンフラット35について tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.215 2006-01-07T04:49:23Z 2006-09-13T12:50:02Z 住宅ローンフラット35とはどのような利点があるのか解説。... pon ]]>

■フラット35


1,フラット35の概要

フラット35とは、民間金融機関（銀行などがメイン）が住宅金融公庫と提携して実現した長期固定金利の住宅ローンのことで金利が変化しない（フラット）最長35年の住宅ローンなのでフラット35という名称が付いています。

2,フラット35の一般的なローン審査基準

・申し込み時の年齢が70歳未満で安定した定職についていること。
・フラット35のローンの毎月返済額に対して4倍以上の税込み月収があること。
・フラット35とその他のローン返済額の合計金額が年間返済額の年収に占める割合に対し一定の基準を満たしていること。

3,一定の基準について

・年収300万円未満は25％以下。
・年収300万以上400万未満は30％以下
・年収400万以上700万未満は35％以下
・年収700万以上は40％以下

住宅ローン以外の月々のローン返済額が以上のような割合％に抑えられていることが条件です。

4,フラット35の融資額

・融資限度額は8000万円まで。
・融資率は物件購入額の80％まで。

■フラット35と住宅の安全性


住宅金融公庫の住宅ローンが利用できる物件同様フラット35が組める物件は一定の耐久性、耐震性などをクリアしなければならないため住宅の質としても他の物件と比較して安心できます。

フラット35利用可やフラット35付きと明示されている物件がこれに当たります。

マンション、一戸建て、各中古物件問わず審査が行われ、特に中古物件については審査が厳しいため中古物件を選ぶときにフラット35が使えるか否かは信頼できる物件か判断するのに便利な判断材料になるかと思います。


]]> 超高層タワーマンション tag:eco-run.com,2006:/my-home//8.222 2006-01-06T13:55:53Z 2006-09-13T12:50:02Z 超高層マンション、タワーマンションについての概要と購入のメリット、デメリット... pon ]]>

■超高層マンション、タワーマンションについて


超高層、タワーマンションと呼ばれるのが何階建てからという定義も特に無いのですが一般的に高層マンションと呼ばれるマンションはせいぜい十数階建て、超高層、タワーマンションと呼ばれるマンションは20階建て以上と言った感じでしょうが、明らかに周囲より飛びぬけて聳え立つ存在感が特徴です。

近年IT企業の大躍進と共にタワーマンションや超高層ビルが乱立し、六本木ヒルズなどはその最たるものでヒルズ俗なる造語も生み出したほどですが、収容要領が多いため周囲のマンションやビルの空洞化などの懸念材料にもなっています。

■超高層マンション、タワーマンションのメリット


1,特殊なライフスタイルとブランド

デザイナーズマンションなどでもそうですがなんといっても超高層、タワーマンションという出で立ちとブランドによる優越感が大きいかと思います。僕には計り知れませんが。

2,お金で買えない価値

と言っても超高層、タワーマンションの上層階を購入すればもれなく付いてくるのですが一戸建てに住んでいたらいくらお金を積んでも上層階ならではの景観は手に入れることはできません。近くの花火大会は特等席で見ることができるでしょう。まさに特権といえます。

3,虫が少ない

これも上層階ですがある一定の高度になると蚊などの害虫が飛んで来れなくなります。しかしながらガーデニングなどをしているとエレベーターなどでつれて来た蚊が「繁殖、発生する可能性」がありますのでご注意を。

4,高い資産価値

資産運用のために購入する場合も少なくないので資産としての価値はいうまでも無く高いといえます。資産価値が高いということは現在の需要が高いということですが資産運用についてはいつ需要が少なくなり資産価値が下がるか分からない危険がはらんでますので慎重に。

5,利便性のよさ

規模が大きいだけに商業施設などが近隣や内部で発展しやすく利便性が高い。

■超高層マンション、タワーマンションのデメリット


1,とにかく高額

超高層、タワーマンションでは購入よりも賃貸の方が需要が高いので上でも書いたように資産運用する方も多いと思いますが、いずれにしても高額です。申し訳ないのですが僕の検討外でしたので価格は桁が違ったものもあったとだけ言っておきます。

2,耐震強度

最近になって急激に増加した超高層、タワーマンションは最新の建築技術を結集させていることは分かりましたが実際の大震災レベルの地震が起きたときに建物にどのような被害が及ぶのかのシュミレーションが本当なのかどうか・・・。僕個人の見解ですが不安の残るところではあると感じます。

■超高層マンション、タワーマンションのまとめ


正直な話、情報として書きましたが購入検討としては夢のような金額でしたのでどのようなものなのか現実的な説明はできませんでしたが、調べた上では購入価格が高額であるという以外はメリットが多かったと思います。

この情報がいつか超高層マンション、タワーマンションに住んで快適で最高の景観を手に入れたいという人生の目標になれば幸いです。
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